Une copropriété est créée quand un bien immobilier est constitué d’au moins deux lots appartenant à des propriétaires distincts. Il s’agit d’un processus très rigoureux soumis à des formalités strictes établies par la loi. Quelle est donc la législation qui entoure la copropriété ? Quelles actions devez-vous entreprendre pour mettre en place une copropriété ?
Quelles conditions pour mettre un bien en copropriété ?
La mise en copropriété est réalisée dans deux cas bien distincts. Il s’agit du processus qui consiste à diviser une grande propriété en plusieurs lots afin de faciliter la répartition équitable du bien entre les héritiers lorsque les partages d’héritage se font.
La mise en copropriété peut aussi se faire sur les parties communes de la propriété, via un aménagement ou encore par la division d’une grande maison individuelle en plusieurs unités d’habitation pour faciliter sa mise en vente.
Les promoteurs immobiliers peuvent quant à eux avoir recours à la mise en copropriété pour vendre des appartements ou des studios neufs en « Vente en l’État Futur d’Achèvement » (VEFA). Cette approche peut aussi être appliquée dans le cadre de l’habitat participatif où plusieurs personnes se regroupent via la copropriété. Dans ce cas précis, chacun des habitants a à sa disposition des espaces privatifs tout en accédant à des parties communes, comme la buanderie, les jardins ou encore les salles de sport.
Quelle est la législation relative à la mise en copropriété ?
La mise en copropriété en France est régie par plusieurs textes législatifs visant à encadrer les droits et obligations des copropriétaires. La loi principale sur la mise en copropriété est celle du 10 juillet 1965, également connue sous le nom de loi Hoguet. Cette législation établit les règles fondamentales relatives à l’organisation et à la gestion des immeubles en copropriété, définissant notamment les droits et devoirs des copropriétaires, les modalités de fonctionnement des assemblées générales et les pouvoirs du syndic de copropriété.
La loi ALUR (Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) du 24 mars 2014 a introduit des réformes importantes pour renforcer la transparence et la démocratie au sein des copropriétés. Elle impose notamment la création d’un fonds de travaux destiné à financer les travaux de maintenance et de conservation des parties communes.
Enfin, le décret du 17 mars 1967 vient compléter la loi Hoguet. Elle précise certaines dispositions relatives à la comptabilité du syndic, aux modalités de convocation des assemblées générales, ainsi qu’aux règles de majorité requises pour prendre des décisions importantes au sein de la copropriété.
Comment procéder à la mise en place d’une copropriété ?
Pour mettre en place une copropriété, il est nécessaire de respecter plusieurs étapes afin d’assurer la conformité et la sécurité des biens. La première étape consiste à établir l’état descriptif de division, pour laquelle le propriétaire doit requérir les services d’un géomètre. Ce dernier va s’occuper de la détermination, des mesures et de la localisation de chaque lot d’immeuble, que ce soit les parties privatives ou les parties communes. Chaque lot se verra attribuer un numéro d’identification ainsi que d’une description précise. Le géomètre procède aussi à l’attribution d’une quote-part des parties communes pour chaque lot. Cette quote est exprimée en tantièmes ou millièmes et sert à la répartition des charges communes entre les copropriétaires.
Une fois l’état descriptif de division établi, il faut passer à l’établissement du règlement de copropriété, qui nécessite la collaboration du notaire, de l’avocat ou du géomètre. Il s’agit d’un document contractuel approuvé par tous les copropriétaires de l’immeuble et fait office de charte commune précisant les droits et les devoirs de chacun d’entre eux. Ce document doit aussi spécifier les parties privatives et communes, en plus de la destination, l’usage, la gestion ainsi que la contribution aux charges communes des copropriétaires.
Tout comme l’état descriptif de division, il est obligatoire de publier le règlement de copropriété au Fichier Immobilier par le notaire. Il s’agit donc de documents opposables auxquels il est possible d’apporter des modifications ultérieures. Ces changements doivent être autorisés par l’Assemblée Générale des copropriétaires.
La troisième étape de la mise en place d’une copropriété consiste à réaliser un diagnostic technique global de l’immeuble si ce dernier date de plus de 10 ans. Il s’agit d’un rapport dont l’objectif est d’informer les futurs copropriétaires sur l’état général de l’immeuble, ses équipements communs ainsi que ses éléments de sécurité. Le diagnostic global technique est constitué par l’analyse de l’état apparent des parties et des équipements communs, l’évaluation des améliorations à apporter ainsi qu’un audit énergétique du bâtiment.
Ce document doit aussi comprendre la vérification de la situation du syndicat des copropriétaires, l’évaluation des travaux d’entretien et de conservation de l’immeuble ainsi qu’une estimation du coût prévisionnel de ces travaux. C’est lors de la première assemblée générale des copropriétaires qu’il faut présenter le diagnostic technique global de l’immeuble.
Enfin, la dernière phase de la mise en place d’une copropriété consiste à désigner un syndic, conformément à la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 régissant les droits et les obligations des copropriétaires. Le syndic est une personne morale ou physique qui a la charge de représenter et de gérer les intérêts de la copropriété. Ses responsabilités consistent aussi à gérer financièrement, administrativement et techniquement l’immeuble. C’est au syndic de convoquer les AG, de veiller à ce que les décisions prises soient respectées et d’assurer le suivi des travaux.
Comment désigner le syndic de votre copropriété ?
La désignation du syndic se fait par l’assemblée générale des copropriétaires à la majorité simple des voix. Si sa désignation s’est faite par le règlement de copropriété au cours de la constitution de cette dernière, le mandat prend fin à la première assemblée générale. Les copropriétaires peuvent alors renouveler ou non leur confiance. Dans le cas où il faut changer de syndic, il convient de faire un vote ou encore de passer par la désignation du juge de paix sur requête de tout copropriétaire ou même de tout tiers intéressé.
