Marseille, capitale du sud-est et deuxième ville de France, regorge d’atouts pour l’investissement immobilier locatif. Cette ville portuaire très prisée des touristes du monde entier est en effet un lieu où il fait bon vivre. Découvrez son attrait pour les investisseurs et les pistes à suivre pour rentabiliser la location d’un bien sur son territoire.
L’attrait de Marseille pour les investisseurs
À en croire les investisseurs, Marseille à un très fort potentiel en matière d’investissement locatif. Elle est mutante et en pleine restructuration. La capitale du sud-est de la France est par ailleurs orientée vers l’avenir et offre une multitude d’opportunités pour ceux qui souhaitent investir dans la pierre. En raison du projet Euroméditerranée, ainsi que des projets d’aménagements qui s’opèrent dans son cadre, son paysage urbain est en plein développement. Elle est également économiquement attractive. Pour cause, Marseille demeure jusqu’à aujourd’hui le premier port français et clôture le top 3 des unités urbaines en France, derrière Paris et Lyon.
L’attrait qu’elle exerce sur les investisseurs s’explique par son patrimoine environnemental et architectural riche. Le bon vivre y est d’actualité tous les jours, d’autant qu’elle séduit par sa gastronomie. Pour ce qui est des prix immobiliers, ils se révèlent relativement abordables, bien qu’il existe de grandes disparités entre les quartiers. Son autre atout tient à son grand potentiel touristique, en raison de son fort caractère cosmopolite. Puisque Marseille est la plus ancienne ville de France, elle condense environ 2 600 ans d’histoire. Parmi ses avantages, on peut par ailleurs citer :
- son climat tempéré de type méditerranéen (plus de 2 800 heures d’ensoleillement tous les ans),
- son ambiance exceptionnelle,
- ses magnifiques calanques,
- son emplacement privilégié au bord de la mer Méditerranée,
- sa richesse aromatique.
Cette ville portuaire est un centre stratégique pour les échanges économiques et culturels entre les États européens, ainsi que les pays méditerranéens. À cela s’ajoutent son large bassin d’emplois multilingues et le fait qu’elle présente toute une panoplie d’activités. Enfin, Marseille se trouve au carrefour des liaisons entre l’Europe du Nord et la Méditerranée. Tout cela explique pourquoi la capitale du sud enregistre chaque année une forte demande locative.
Achetez et louez un bien immobilier à Marseille
Si vous souhaitez mener un investissement locatif à Marseille, plusieurs options s’offrent à vous en matière de placement selon votre profil d’investisseur et vos objectifs. Vous pouvez opter pour un bien neuf ou ancien, une maison, un appartement, une résidence de service ou un local commercial, une location meublée (LMP ou LMNP) ou nue.
Est-il intéressant d’investir dans un appartement ancien à Marseille ?
Si vous souhaitez faire l’acquisition d’un appartement ancien, vous devez apporter un soin tout particulier à sa réhabilitation. Que vous optiez pour la location annuelle ou saisonnière, la rentabilité de l’investissement dépend de la qualité et de la fiabilité de votre bien. Vous pouvez confier votre projet à un cabinet d’architecture qui maîtrise les travaux de rénovation d’appartement à Marseille et qui saura remettre aux normes le logement pour le mettre en valeur.
Le cabinet va tout d’abord chercher à s’aligner sur vos besoins tout en tenant compte de vos objectifs, de votre budget, ainsi que de votre calendrier. Il va ensuite envoyer chez vous une équipe chargée de diagnostiquer en profondeur votre appartement et d’en prendre les métrés. Cela lui permettra d’établir différents plans visant à cadrer le bon déroulement du projet. Après cela, le prestataire vous fait parvenir un devis exhaustif, détaillé, transparent et réaliste. C’est le cabinet qui sélectionne les artisans qui s’occuperont de la réhabilitation de votre appartement. Il vous fait profiter d’un suivi professionnel de tous les travaux et vous fait parvenir régulièrement des rapports de chantier. Il fait en sorte que toutes les normes soient respectées.
En termes d’investissement immobilier, l’ancien est tout aussi avantageux que le neuf. Un tel appartement est moins cher à l’achat, ce qui vous permet de vous offrir une habitation plus spacieuse pour le même prix. Il profite souvent d’un emplacement privilégié, proche des centres d’intérêt, des transports et des commodités. La rentabilité locative qu’il garantit se révèle plus intéressante, d’autant plus si vous êtes peu fiscalisé et si votre bien se trouve dans un quartier attractif. Vous pourrez le louer plus cher dès lors qu’il est complètement rénové selon les dernières normes en vigueur. Un bien ancien peut garantir une plus-value intéressante lors de la revente.
Quelques conseils pour valoriser votre investissement à Marseille
Peu importe le genre de logement dans lequel vous souhaitez investir, il est conseillé de cibler un bien qui a un fort potentiel. Celui-ci doit idéalement être implanté dans un secteur attractif tout en présentant de nombreuses qualités intrinsèques et en étant adapté à votre cible. Parmi les meilleurs quartiers marseillais, on retrouve notamment La Joliette, ceux du premier et du huitième arrondissements, la Pointe Rouge, la Corniche, l’écoquartier Allar, les Camoins / La Valentine, etc. Il peut être judicieux de vous entourer de professionnels immobiliers qui maîtrisent le marché local. Ceux-ci sauront mettre toutes les chances de votre côté.
Pour l’achat d’un bien ancien, veillez à vérifier méticuleusement son état général durant la visite et attardez-vous sur son DDT (document de diagnostic technique). Ne faites réaliser que les travaux indispensables qui seront rentables et ne dénatureront pas le bien. Neuf ou ancien, si vous désirez optimiser votre investissement grâce à la défiscalisation, prenez le temps d’analyser plusieurs paramètres pour choisir judicieusement le bon dispositif fiscal. Vous devez considérer vos objectifs, votre situation financière actuelle ou encore votre budget d’investissement. Attention à ne choisir qu’un logement éligible au dispositif de défiscalisation ciblé.
Avant de proposer votre logement à la location, assurez-vous qu’il respecte tous les critères de décence (notamment si le bien est ancien). Vous devez faire réaliser tous les diagnostics immobiliers obligatoires. Prenez le temps de choisir le bon type de bail et fixez attentivement le montant du loyer. Pour cela, tenez compte des caractéristiques du bien, de la réalité du marché et de l’existence ou non d’un dispositif qui encadre les loyers.
Rendement locatif et rentabilité
Le rendement locatif correspond au montant du loyer que vous percez annuellement, rapporté au prix d’achat de votre bien immobilier. La formule est la suivante : ((loyer mensuel x 12) / coût d’acquisition) x 100. Il reflète la rentabilité brute de votre investissement locatif. De ce fait, plus il est important, plus le placement est rentable et vice-versa. Il ne tient toutefois compte ni des impôts ni des charges liées à la location. Pour calculer la rentabilité nette, déduisez du loyer annuel tous ces frais : ((loyer mensuel x 12 – charges – impôts) / prix d’achat) x 100. Lorsque l’on parle de charges, on fait référence aux :
- frais de gestion locative (si vous avez fait appel à un professionnel),
- charges locatives non récupérables,
- dépenses pour gros travaux,
- assurances (assurance PNO, assurance loyers impayés, etc.),
- intérêts d’emprunt (si vous avez financé le bien par un crédit immobilier).
Pour ce qui est des impôts, ils comprennent notamment l’impôt sur le revenu (selon le régime d’imposition sélectionné), la taxe foncière et les prélèvements sociaux. À Marseille, le rendement locatif varie selon les quartiers, les types de logements, ainsi que des modes de location. Dans tous les cas, il se révèle intéressant au vu de ses prix immobiliers qui sont inférieurs à ceux que l’on retrouve dans d’autres grandes villes françaises. C’est ce qui explique pourquoi cette ville portuaire est tant convoitée par les investisseurs. Selon les experts, le rendement locatif à Marseille avoisine les 5 %, ce qui va sensiblement au-delà de la moyenne nationale.
