La gestion locative englobe un ensemble d’obligations et de responsabilités qui vous incombent en tant que propriétaire-bailleur. La mise en valeur de votre propriété locative, la publication d’annonces, l’organisation de visites, le choix de locataires, la gestion des charges et des loyers sont quelques-unes des tâches à réaliser. Maîtriser ces aspects fondamentaux est indispensable pour maintenir une relation harmonieuse avec vos locataires et pérenniser votre investissement. Découvrez en détail les bases de la gestion locative.
Respectez la réglementation en matière de sécurité et de salubrité
Dans le cadre de votre investissement immobilier locatif, vous êtes dans l’obligation de garantir à chaque locataire un logement décent et sûr. Votre bien doit impérativement répondre aux exigences de sécurité élémentaires. Il doit notamment être équipé :
- d’installations électriques et de gaz conformes,
- d’au moins un détecteur de fumée fonctionnel et régulièrement entretenu,
- de garde-corps respectant les normes en vigueur,
- de matériaux de construction non dangereux (absence de plomb, d’amiante et d’autres substances nocives)…
Hormis la sécurité, il faut que le logement soit impeccablement propre et rigoureusement entretenu. Il doit être exempt de nuisibles, de moisissures et d’autres infestations. Ses équipements sanitaires se doivent d’être efficaces et en bon état de fonctionnement (eau potable courante, système d’évacuation des eaux usées…). Les espaces de vie doivent être correctement ventilés pour éviter l’accumulation d’humidité et la formation de moisissures.
En manquant à vos obligations en termes de sécurité et de salubrité, vous vous verrez infliger des sanctions, telles que des amendes, voire des poursuites judiciaires. Pour garantir votre tranquillité d’esprit, il est opportun de faire diagnostiquer votre domicile par un professionnel qualifié avant la mise en location du bien. Ce bilan vous permettra d’identifier d’éventuels travaux à effectuer et de vous mettre en conformité avec la loi en vigueur.
Notez d’ailleurs qu’il existe un certain nombre de diagnostics techniques obligatoires que vous devrez faire réaliser à vos frais. Nous pouvons entre autres citer le constat de risque d’exposition au plomb (CREP), l’état d’amiante, l’état relatif à la présence de termites, les diagnostics gaz et électricité… Leur compte-rendu doit être annexé au bail.
Comme cela est expliqué sur le site lesagencesprimo.com, vous avez la possibilité de confier la gestion locative de votre bien à un spécialiste. En prenant cette décision, vous faites le choix de la tranquillité d’esprit. Une agence spécialisée vous fait profiter d’un service complet et sur mesure. Ainsi, vous n’avez plus à vous soucier de la gestion de votre bien, laquelle est aussi chronophage que fastidieuse. De plus, un tel prestataire est à même de garantir la sécurité de votre investissement et de maximiser vos revenus locatifs.
Les éléments indispensables à la gestion des contrats de location
Un contrat de location est un document juridique qui formalise vos obligations et droits en tant que propriétaire, ainsi que ceux des locataires. Sa rédaction doit se faire minutieusement pour une relation locative sereine et durable. Il doit obligatoirement comporter un certain nombre de mentions légales, telles que :
- les identités des parties : nom, prénoms, adresse complète, coordonnées…,
- la désignation de la propriété louée : adresse précise, surface habitable, description des pièces…,
- la durée de la location : date de début et de fin du bail, mention d’une éventuelle reconduction,
- le montant du loyer mensuel hors charges et les modalités de révision,
- le versement d’un dépôt de garantie : montant maximum plafonné par la loi, conditions de restitution,
- les charges locatives,
- les obligations des parties : règles d’entretien du logement, accès du bailleur pour travaux, respect du voisinage…,
- les conditions de résiliation : préavis, motifs légitimes de rupture de contrat pour chaque partie…
Au-delà du contrat lui-même, un suivi de certains points clés doit s’opérer dans le cadre d’une gestion locative. Il convient de mettre en place une procédure claire pour l’encaissement des loyers et le suivi des paiements. De plus, il est question de répartir équitablement les charges entre vous et le locataire, puis d’établir des comptes-rendus annuels.
S’ajoutent à tout cela la réalisation des opérations d’entretien et la prise en charge des réparations de certains équipements du logement. Par ailleurs, vous ne devez en aucune manière négliger la relation avec le locataire. Cela implique une communication régulière avec celui-ci, une réponse rapide à ses demandes, la gestion des conflits éventuels, etc.
La souscription des bonnes assurances en tant que propriétaire du bien
En tant que propriétaire-bailleur, vous n’êtes pas tenu légalement d’assurer votre propriété locative. C’est le locataire qui est dans l’obligation de prendre une assurance habitation qui couvre un minimum de risques. Toutefois, il en va de votre intérêt de couvrir votre bien immobilier. En l’occurrence, il convient de prendre une couverture PNO (propriétaire non-occupant) adaptée. Comme l’indique son nom, celle-ci est conçue spécialement pour tout propriétaire qui n’habite pas dans son bien, dont les bailleurs.
Elle vous apporte sérénité et tranquillité d’esprit en cas de sinistre ou de dégradation déclarés dans votre bâtiment pendant que vous ne l’occupez pas. Une telle police complète d’ailleurs la couverture de chaque locataire qui est parfois peu sécurisante. Elle peut entrer en jeu au cas où la présomption de responsabilité des locataires ne pourrait pas intervenir.
Qui plus est, la même couverture protège votre bien immobilier en location des dégradations consécutives à un sinistre important comme un dégât des eaux, un incendie ou encore une catastrophe naturelle. D’autre part, elle peut agir en complément de l’assurance souscrite par le syndic de copropriété. Pour être bien couvert, veillez à choisir les bonnes garanties pour votre assurance PNO.
Parmi les protections indispensables, on retrouve les garanties RC locative, incendie, vol et vandalisme, catastrophe naturelle, dommages électriques. En fonction de vos besoins spécifiques, il peut être judicieux de renforcer votre contrat en souscrivant des protections complémentaires. Vous pouvez par exemple opter pour des garanties protection juridique, logement vacant, risques locatifs… N’hésitez pas à faire jouer la concurrence pour trouver le contrat le plus avantageux, aussi bien en termes de couverture que de tarif.
Assurez l’entretien régulier et les réparations nécessaires
Tout propriétaire-bailleur est contraint de maintenir son logement en bon état. Cela implique d’assurer l’entretien régulier de votre propriété locative et de prendre en charge les réparations nécessaires. Veillez à inspecter périodiquement les installations électriques et de gaz, la plomberie, la toiture, etc. Les parties communes comme les escaliers, les couloirs, les espaces verts doivent être correctement nettoyées. L’entretien du chauffage, de la climatisation et de la ventilation ainsi que la prévention des infestations de nuisibles sont aussi incontournables.
Il faudra agir promptement pour effectuer les réparations nécessaires en cas de dégradation ou de panne. Celles qui sont qualifiées de locatives incombent au locataire, tandis que les opérations de grande envergure relèvent de la responsabilité du propriétaire. Les délais de réparation sont définis par la loi et doivent être respectés impérativement. Notez qu’un logement bien entretenu constitue un gage de satisfaction pour les locataires. Cela contribue à prévenir les litiges, à favoriser une relation saine et durable et à préserver la valeur de votre bien en location.
