Le statut LMNP est un statut fiscal qui régit la location meublée par les non-professionnels. Il permet de mettre en location un bien immobilier aménagé de manière à ce qu’il soit directement habitable. Les locataires doivent ainsi disposer du mobilier et des différents équipements essentiels pendant toute la durée de la location. Ce statut présente divers avantages, notamment sur le plan fiscal et pour la gestion du bien.
Vue d’ensemble de l’investissement LMNP
Le LMNP est un statut qui désigne la location d’un logement meublé. L’investisseur perçoit des loyers qui sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux. Le régime fiscal applicable diffère ainsi des revenus fonciers qui s’appliquent à la location classique. Ce statut présente de nombreux avantages sur le plan fiscal. Le bailleur encaisse des revenus fixes, tous les mois. Il s’agit d’un moyen idéal pour se constituer un patrimoine. Comme tout investissement immobilier, ce système permet de préparer sa retraite.
La location en LMNP offre la possibilité de déduire des recettes les charges du bien immobilier ainsi que d’autres dépenses. Vous pouvez profiter des avantages fiscaux à partir de deux régimes d’imposition. Pour calculer le montant de votre impôt, cherchez un simulateur LMNP qui vous aidera à choisir entre les deux régimes, en fonction de la valeur du bien, de vos charges et des loyers.
Le régime micro-BIC
Il s’agit du système appliqué automatiquement aux propriétaires qui enregistrent moins de 70 000 € de revenus annuels. Cette option offre un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes annuelles qui proviennent des loyers perçus.
Le régime réel
Il est appliqué aux assujettis ayant plus de 77 700 € de revenus annuels. Il s’applique aussi sur simple demande, même si vous ne dépassez pas ce seuil. Sa spécificité, c’est qu’il tient compte des différentes charges, des intérêts en cas de crédit immobilier et des assurances. Ces différents frais sont déduits des loyers perçus.
Si les charges dépassent le taux de 50 % des recettes, le régime réel est bénéfique pour les contribuables. Ce régime vous permet d’amortir le prix d’achat du bien immobilier et des différents meubles qui sont installés. Si vous faites une demande pour profiter du régime réel, cela vous engage pour une durée de 3 ans, au moins.
Comment sélectionner le bon bien immobilier pour un investissement LMNP ?
Pour profiter des avantages du statut LMNP, il faut réaliser l’acquisition du bon bien immobilier. Certains types de biens sont plus adaptés à la situation de biens meublés. Dans un premier temps, vous devez considérer les demandes locatives dans votre ville. Quels profils de locataires ciblez-vous ? Voulez-vous mettre en location une maison meublée pour une famille ou bien un petit appartement pour un étudiant ou un jeune couple ? La situation du bien dépend du profil de locataire ciblé. En général, les petites surfaces situées à proximité du centre, des bureaux ou d’une université sont recommandées. Il est possible d’acheter dans le neuf ou dans l’ancien. Il est aussi possible de procéder à un investissement locatif dans une résidence de services.
Une déclaration de début d’activité en tant que LMNP est à effectuer auprès du tribunal de commerce. Le montant annuel de vos recettes doit être en dessous de 23 000 €. Si vos recettes dépassent ce seuil, le statut appliqué sera celui de LMP ou loueur en meublé professionnel.
L’investissement dans une résidence de services a pour principal avantage de vous décharger de la gestion locative. Tout ce qui concerne cet aspect est pris en charge par un gestionnaire. Ce dernier gère les contrats de location, cherche des locataires, gère les opérations de maintenance, perçoit les loyers, etc.
Les implications fiscales d’un investissement LMNP
La fiscalité LMNP assure une rentabilité optimale. Pour en profiter, il faut procéder à la mise en location d’un logement meublé. Cet investissement ne doit pas être votre principale source de revenus, sinon vous aurez le statut de LMP.
La fiscalité LMNP est appliquée quand les conditions suivantes sont remplies :
- le logement doit être meublé selon la réglementation,
- la signature d’un contrat de bail,
- les revenus perçus grâce à la mise en location du ou des biens meublés sont inférieurs à 23 000 €,
- les revenus locatifs doivent représenter moins de 50 % des revenus totaux du foyer fiscal.
La location en LMNP donne la possibilité de choisir entre le régime micro-BIC et le régime réel. Le régime micro-BIC est appliqué automatiquement quand les revenus locatifs annuels sont inférieurs à 77 700 € (72 600 € en 2022). Grâce à ce régime, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus locatifs.
Quant au régime réel, il permet de déduire du montant des revenus locatifs toutes les charges relatives au bien. Tel est le cas, par exemple, pour :
- les frais d’entretien,
- les charges de copropriété,
- les coûts de réparation,
- les intérêts de l’emprunt immobilier…
Il est essentiel de choisir le régime fiscal adapté à votre projet d’investissement locatif en LMNP afin de rentabiliser au mieux l’investissement.
Les inconvénients d’un investissement en LMNP
Malgré ses nombreux avantages, la location en LMNP a aussi quelques inconvénients. Il importe de bien les mesurer avant d’investir.
Le risque lié à l’investissement dans une résidence de services
Si vous pensez investir en LMNP, sachez que la fin du bail a lieu après 9 ans, au minimum. Le plus grand risque, c’est qu’il est difficile de revendre le bien, même à la fin du bail. C’est surtout le cas quand le logement est situé dans une résidence d’affaires, dans un EHPAD, dans une résidence senior ou dans une résidence de tourisme. Le risque est de payer des indemnités importantes en cas de refus de renouvellement du bail. De plus, la revente du bien présente souvent une moins-value.
Les risques en cas d’investissement en LMNP dans un immeuble traditionnel
En investissant dans un immeuble traditionnel, vous n’êtes pas protégé des risques de loyers impayés. Quand vous louez à des particuliers, vous ne bénéficiez pas de la garantie de revenus de la mise en location d’une résidence de services. Dans ce cas, vous avez toutefois plus de liberté, tant sur la gestion du bien que sur le non-renouvellement du bail locatif.
Les stratégies de financement de votre investissement LMNP
La plupart du temps, le financement de l’investissement locatif en LMNP est effectué grâce à un emprunt immobilier. Il est essentiel de préparer un bon dossier pour être sûr d’avoir le feu vert quant à la demande de prêt immobilier. Pour mettre toutes les chances de votre côté, il est conseillé de joindre à votre dossier de demande tous les documents nécessaires, comme les relevés bancaires, vos fiches de paie, l’avis d’imposition, etc.
Vous devez étudier les différentes offres de crédit immobilier proposées pour trouver celle qui correspond le mieux à votre projet et à votre profil. N’hésitez pas à consulter un courtier pour vous aider dans cette étape.
Quelques conseils pour limiter les risques liés à votre investissement
Afin de limiter les risques liés à votre investissement locatif, il est important de se faire accompagner par un professionnel compétent, dès le début. L’utilisation d’un simulateur LMNP permet d’avoir une vue d’ensemble sur votre futur investissement.
Choisissez bien votre gestionnaire locatif. Ce professionnel peut s’occuper de la gestion du bien immobilier et vous libérer des différentes difficultés relatives à la location. N’hésitez pas à vous renseigner sur ses compétences et son expérience. Enfin, vous devez bien calculer le coût de la gestion locative. Certains prestataires proposent des tarifs plus avantageux pour une même qualité de services. Cela vous permet de faire des économies importantes sur le long terme.
